海南换地权益书若干法律问题解析

海南日新律师事务所   李亚雄   律师  

一、换地权益书法律渊源及定义

1、法律渊源：

（1）国务院同意的由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行联合颁发的《处置海南省积压房地产试点方案》1999.6.24

（2）海南省人大常委会《海南经济特区换地权益书管理办法》1999.12.10

（3）海南省人民政府《海南经济特区换地权益书流转与收回暂行办法》2006.3.1

2、概念：换地权益书是政府收回土地使用权时，核发给土地权益人的法律凭证，仅适用于收回海南经济特区内依法不能无偿收回使用权的闲置土地。

二、换地权益书主体

1、核发主体：换地权益书经省人民政府核准后，由市、县、自治县人民政府签发。

2、权益人主体：

（1）已经取得《国有土地使用权证》的土地使用权人；

（2）虽未取得《国有土地使用权证》，但已经与市、县、自治县人民政府签订用地合同或者协议、交纳定金或者土地出让金的土地权益人；

（3）享有抵押权或者已用土地抵偿债务的国有金融机构和国有控股金融机构。

三、核发换地权益书的条件

1、时间条件： 1998年12月31日前县级以上人民政府批准出让的土地。

2、以换地权益书收回土地使用权的情形：

（1）依法批准出让，但因政府或者政府部门原因造成闲置的；

（2）市、县、自治县人民政府批准出让的闲置土地；

（3）土地权益人与市、县、自治县人民政府签订用地合同或者协议、交纳定金或者土地出让金、未依法办理用地报批手续但已实质性占用的土地；

（4）土地权益人与市、县、自治县人民政府签订合同或者协议、交纳定金或者土地出让金但未实质性占用的土地；

（5）依法作价抵偿国有金融机构和国有控股金融机构债务的土地；

3、缓建工程的土地使用权持有者，可以交回用地，申请核发换地权益书。

4、依法应当无偿收回土地使用权的土地，不得核发或者变相核发换地权益书。

四、换地权益书的价值

1、价值确定：对于前述第三条第2款第（1）、（2）、（3）项换地权益书按照评估确认的土地现值核定土地权益数量；对于第（4）项换地权益书按照已交纳的定金、土地出让金数额核定土地权益数量。

对于缓建工程的土地合法换地权益书价值比照前款执行。

2、使用价值：终极价值目标是政府收回，有两种收回方式，一是政府以现金的方式收回；另一种是在特定情形下可以用换地权益书支付土地有偿使用费的70%。

3、价值变化：换地权益书设计的初衷，其权益价值可随土地市场指数的变动而变动，即市场指数上升，权益价值上升；市场指数下降，权益价值下降。但是，目前为尚未出台相应的细则。

五、换地权益书流转与抵押

1、换地权益书流转的方式包括转让、赠与、继承以及偿还债务等。

换地权益书可以整体流转也可以分割流转。

2、换地权益书可以抵押和质押。

3、换地权益书流转、抵押和质押，应当到签发换地权益书的市、县、自治县土地行政主管部门申请办理相关登记手续，否则其流转或抵押、质押无效。

六、换地权益书交易及法院强制执行

1、换地权益书代表的是政府信用，理应按照面值确定其交易价值。但是，由于换地权益书仅在海南经济特区内流通，且流通不畅，政府收回的时间及方式方法不定，一度影响了换地权益书的交易价值。2011年3月，海南省人民政府办公厅发文督促各市、县、自治县积极收回已签发的换地权益书，成效显著，目前各市县大多以换地权益书面值回收兑付。 

2、人民法院在强制执行过程，将换地权益书作为特殊财产处理。鉴于换地权益书代表政府信用，故对换地权益书的执行无需经过评估程序，直接以换地权益书记载的面值确认财产价值；同时，由于换地权益书客观上存在交易价值与面值之间的差异，人民法院通常也以拍卖的方式处置换地权益书。                      

（完）