魏成林:集体土地建租赁房应由政府统筹——访北京市国土资源局局长魏成林

        前不久，国土资源部批准北京、上海开展集体土地建租赁房试点。为此，记者采访了北京市国土资源局局长魏成林，了解到了相关情况。

　　记者：集体土地建租赁房与国有土地建租赁房有什么区别？

　　魏成林：集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。按国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。在手续办理上，可只办占地或农转用手续，一般不用办理征地手续。虽然十七届三中全会提出了农村集体建设用地可有条件流转，且应与国有土地同等条件对待，但具体实施要待《土地管理法》的修改。所以，目前集体建设用地尚不能办理抵押贷款。

　　记者：不能贷款，会不会对建设资金产生影响？

　　魏成林：由于受到贷款的限制，在农村集体土地上建租赁房的资金渠道只有以下两种：一是村集体经济组织自筹；二是与其他单位合作，以土地入股经营或合作经营。前一种方式对有一定经济积累的村来说，是适合的，也不会出现经营上的矛盾和纠纷。后一种方式要找好合作方，最好是选择有经济实力或信誉良好的企业，以合同的方式约定双方的利益，以免产生法律纠纷，影响集体经济的经营和发展。

　　记者：据了解，在北京一些处在城乡接合部的地方，比如石景山区，村里已经没有耕地。而且，村集体都改成公司了。那些地已经征为国有了的吗？

　　魏成林：石景山区实现了全区农业人口整建制转居，是经北京市政府批准的。这主要是因为石景山区城市化进程较快，人均农地太少，靠农业生产已难以满足农村集体经济发展的要求。整建制转居后，原农村集体经济组织转为农工商公司，原农村集体资产就作为农工商公司集体资产，由农工商公司经营。这种变化，使农村集体资产的经营范围扩大了，并且与城市规划统一起来，资产也升值了。这些集体土地，有的变为了有偿的，即由集体自征为国有，有的仍为集体性质。但这并不影响农工商公司的经营。

　　记者：北京开展集体土地建租赁房试点，是不是跟整建制转居有点类似？范围有多大？

　　魏成林：不一样。部里目前只批准了在集体土地上建设租赁房的办法，还没有批准试点方案。国土资源部要求试点封闭运营，结果可控。我们目前正在制定试点方案，完成以后要经过国土资源部的审批。

　　按现行法律规定，集体土地上建生产性用房，法律是允许的。比如搞乡镇企业，是没有问题的。但是建住宅只能给农民自己用，宅基地不能出租，更不能卖。

　　由于北京的产业结构调整，传统的以第二产业为主的乡镇企业或以加工业为主的乡镇企业已难以生存。所以，乡镇企业必然面临转型的问题。但搞服务业，如餐饮、娱乐、宾馆等，需求总量也是有限的。因此，在城乡接合部的一些地方就自发地出现农民以自住房屋出租给外来人口的情况。由于缺乏管理，在环境、卫生、安全上都出现了很多问题。如果能够组织起来，由村集体经济组织统一操作，就会改变这种无序状态。这就是我们向国土资源部申请试点的初衷。

　　记者：是由村集体来经营吗？据了解，您在前不久召开的全国国土资源会议上介绍北京集体土地建租赁房试点情况时曾表示，计划由政府来统一管理。

　　魏成林：实际上，如果村集体规范经营，将公寓房用于出租，是没有问题的。但是现在很多人都担心租赁房变成“小产权”房。

　　集体土地建租赁房与“小产权”房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与“小产权”房无异。

　　有一个办法可以避免“小产权”房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。这样，可以完全避免出现“小产权”房现象，依法依规发展农村经济。当然，这只是我个人的意见，最后如何实施还要待国土资源部正式批准。